События пьесы разворачиваются в 1920-е годы, в эпоху нэпа. Хозяйка большой коммунальной квартиры Зоя Пельц, стараясь избежать уплотнения и подселения посторонних, регистрирует жильё как швейную мастерскую, хотя на деле по вечерам там действует настоящий притон: девушки лёгкого поведения, запрещённые вещества и сомнительная публика. Зойка вместе со своим любовником, графом Обольяниновым, надеются накопить деньги, оформить документы и уехать за границу, но планы рушатся. Их незаконный бизнес выходит наружу, несмотря на покровительство продажных чиновников, а связи хозяйки с опасными людьми приводят к уже по-настоящему тяжким преступлениям.